A Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) mantém (em julho/2017) publicado no seu sítio na internet uma tabela de valores a faturar às entidades requerentes de avaliações imobiliárias, bem assim como uma tabela de honorários a pagar a avaliadores externos, uma e outra disponíveis para consulta AQUI.

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Nas referidas tabelas, cuja última atualização se presume datar já do ano 2011, ressalta como valor mínimo a faturar às entidades requerentes o montante de € 550,00 e como valor mínimo de honorários a pagar aos avaliadores externos o montante de € 405,00, ambos a considerar sem I.V.A. incluído e aplicáveis a imóveis com valor homologado até € 250 000,00 (para valores superiores de homologação os referidos montantes são gradualmente incrementados).

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Apesar da DGTF não se incluir nas entidades consagradas no artº. 1º da Lei 153/2015 de 14 de setembro (que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional), não deixará de se notar que as mencionadas tabelas, ao fazerem depender do valor da avaliação a remuneração dos peritos avaliadores, se encontram em clara oposição de critério face ao estabelecido no nº 2 do artº. 17º da Lei acima referida (que justamente impede tal dependência).

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À parte esta divergência - a sanar desejavelmente em futuro próximo a bem da uniformidade dos critérios gerais que devem regular a atividade de avaliação -  será de atentar nos honorários previstos (em 2011, note-se) para os peritos avaliadores, tomando-se neste artigo, meramente para efeitos comparativos, o seu limite mínimo.

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A par das ditas tabelas é também possível consultar, a partir da mesma página, os critérios e normas técnicas a adotar nas avaliações de imóveis no âmbito das atribuições da DGTF.  Estes critérios e normas técnicas serão porventura dos que, em termos nacionais, se apresentam com maior detalhe, designadamente em termos de aplicação prática da técnica da avaliação, constituindo um documento de referência que não pode aqui deixar de se enaltecer e recomendar leitura.

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Vem esta introdução a propósito de um artigo publicado pela DECO PROTESTE, datado de 16 de junho de 2017, sob o título "Avaliação de imóveis: DECO exige fim do monopólio dos bancos" no qual são apresentados alguns valores médios, entre os quais os cobrados pelos avaliadores aos bancos e onde, para um imóvel habitacional do tipo "T3 (106 - 137,5 m2)" podemos identificar o montante de € 106,10.

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Sendo certo que, talvez em consequência do "monopólio" a que o artigo faz referência, ao referido valor médio (€ 106,10) não será alheio o efeito de quantidade (na medida em que os bancos continuam a ser fonte de trabalho recorrente para os peritos avaliadores), não será facilmente explicável que perante avaliações que seguramente se pretenderão com idêntico rigor às realizadas no âmbito da DGTF, e no uso dos melhores critérios e normas aplicáveis, encontremos uma disparidade de honorários tão flagrante.

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E não será o facto de estarmos a comparar um valor mínimo  (€ 405,00, na tabela da DGTF) com um valor médio (€ 106,10, concluído pela DECO PROTESTE) que prejudicará a análise, pois na maioria dos casos ambos serão aplicáveis ao produto imobiliário tomado para referência - "T3 (106 - 137,5 m2)".

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Será que os critérios e normas técnicas estabelecidos à data pela DGTF, comparativamente com os que hoje podem ser concluídos a partir do Anexo à Lei 153/2015 de 14 de setembro (aplicável às avaliações imobiliárias realizadas para os bancos), concebem diferenças no grau de exigência na produção da avaliação e correspondente relatório que justifiquem uma disparidade de honorários na ordem do quádruplo?

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Ou será que a tabela de honorários da DGTF deve ser considerada desatualizada e assim ser revista em baixa?  e, neste caso, caberá perguntar se os respetivos critérios e normas técnicas também estarão igualmente desatualizados, naturalmente hoje com um grau de exigência inferior (?).

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Não parece que desde 2011 até ao presente as exigências no exercício da atividade de avaliação imobiliária, na sua melhor prática, tenham diminuído, muito menos no que respeita a critérios e normas técnicas a seguir pelos peritos avaliadores que prestem serviços e entidades do sistema financeiro nacional, ademais agora consagradas por legislação própria.

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Também não se afigura que a DGTF, aquando da elaboração ou atualização da tabela de remuneração aos peritos avaliadores, enfermasse de qualquer erro de perceção do justo equilíbrio que deve subsistir entre o que se exige e a remuneração correspondente, sendo que, se dúvidas existissem, outros exemplos poderiam ser dados em reforço (como será o caso dos honorários médios pagos aos peritos por avaliações imobiliárias realizadas no âmbito de perícias judiciais). 

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Um relatório de avaliação imobiliária deverá ter como principal virtude uma correta e sólida fundamentação do valor que alcança, percorrendo um racional claro, demonstrativo e justificado das suas conclusões. Naturalmente que, para ser atingido este desígnio, é necessária uma aplicação do perito avaliador que se traduz em diligências diversas (incluindo a vistoria local dos imóveis que avalia) e muitas horas de trabalho, isto ainda que esteja em presença de um produto imobiliário corrente e ainda que, eventualmente, ao mesmo possa antecipar desde logo enquadramento de valor por via da experiência profissional que detém.

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A portabilidade da avaliação mais virá consolidar este imperativo, desaconselhando relatórios opacos à compreensão e escrutínio seja pelo cliente seja por qualquer outro interveniente a quem caiba a respetiva consideração.

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Estas boas práticas encontram-se justamente vertidas nos critérios e normas técnicas a adotar nas avaliações de imóveis no âmbito das atribuições da DGTF,  sendo que a tabela de honorários correspondente prevê mesmo que as avaliações que não sigam as orientações referenciadas, mas que não obstante venham a merecer aceitação, serão pagas por 1/4 do valor tabelado, aqui se estabelecendo uma clara diferença de retribuição entre avaliações realizadas com "metodologia científica", e fundamentadas em "...dados de mercado convenientemente caraterizados e em quantidade adequada..." e as restantes ainda assim casuisticamente admissíveis.

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Ora, notada a proximidade entre os valores médios atuais divulgados pela DECO PROTESTE e os que resultam da aplicação do referido fator de 1/4 aos valores de tabela da DGTF (ressalvadas as diferenças que ainda assim devam considerar-se) caberá a séria dúvida de considerar ou não as avaliações atualmente realizadas para os bancos, em regra, compatíveis com a predita metodologia científica, não obstante devam respeitar o preceituado na Lei 153/2015 de 14 de setembro e ainda que esta não se apresente com o maior detalhe quanto aos critérios e normas técnicas a seguir.

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Admitindo que as exigências e responsabilidades dos peritos avaliadores não diminuíram desde 2011 até esta data (antes pelo contrário, como é consabido) e admitindo que a técnica da avaliação imobiliária não foi entretanto simplificada por meios ou recursos naquela data indisponíveis (também não parece que assim seja)  então caberá fundada incerteza sobre se as avaliações atualmente realizadas para os bancos, com reconhecido impacto económico e social, não estarão afinal a ser realizadas de forma “aligeirada”, a única que face a tudo exposto se poderá reconhecer compatível com os preços médios praticados pelos peritos avaliadores para aquelas entidades, e não obstante os preços que no final são cobrados aos clientes bancários por tal serviço.

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É que, se assim for, o monopólio a que a DECO se refere no seu artigo trás também consigo a grave e indesejável consequência de condicionar a qualidade geral das avaliações imobiliárias produzidas, por via do esmagamento dos honorários dos peritos avaliadores a quem são encomendadas, a que não será alheia a margem de lucro que os bancos dessa forma alcançam na venda de um serviço que se pretende isento, imparcial e descomprometido de quaisquer fatores que obstem às melhores práticas.